7月22日上午，博鳌21世纪房地产论坛第17届年会在海南三亚开幕，在主论坛环节，清华大学房地产研究所所长刘洪玉回答说，全社会住宅投资占GDP的合理比例在7%~9%之间，中国近年来的比例达到10%，市场依然可以承受过去的增量型、外延型房地产开发模式，将来将进一步改变内涵型的城市更新和资产运营阶段。刘洪玉指出，目前房地产行业已经转向新的发展阶段。总结房地产行业的发展，从横向来看，主要分为三个发展阶段:第一阶段多为研发。世界上，许多国家包括我们的第一阶段在房地产开发中。

第二个阶段是管理、管理还是管理。第一阶段空间的研究开发已经充分，如何利用这些空间？管理不像研究开发那么简单，我们熟悉研究开发的逻辑，但合理的管理服务对象很复杂。在管理过程中，必须利用我们的专业知识和能力，大大改善我们的空间，使其处于最低、最佳利用的状态。如果不是这种状态，就必须明确提出更新改造的方案，构筑最低最佳用途。

因此，识别、明确提出解决方案和执行是管理专业中最重要的能力，该能力可以构筑专业目标。第三阶段，金融、金融和金融。在我们生活的城市空间中，除了住宅空间，更好的空间是资产。

如果你有资产，它同意你的所有者。虽然拥有者的方式很多，但是可以通过自己的资金去拥有者，也可以通过债务的融资去拥有者。因此，我们可以使用各种投资金融创新工具，保持这一资产的一定流动性，成为市场上最重要的任务。但刘洪玉也回答说，三个阶段不是一个阶段结束，而是另一个阶段，彼此重合。

奇现阶段，我国房地产已经进入多管理阶段。刘洪玉:尊敬的客人们，早上好荣幸有机会参加今天的论坛活动。

到目前为止，会议主办方给我的主题是城市的成长和改版:请职业。我希望我主要谈论城市更新的话题。

那么，得到这个话题后，我还在想说什么呢？我真的很重要的是职业概念。房地产行业转向新的发展阶段。

过去，我们还在谈论房地产行业。从横向来看，发展阶段有三个:第一阶段大多是研发。研究开发、研究开发、研究开发，特别是研究开发销售、新建、增加的市场很多。

世界上，许多国家也包括我们的第一阶段。第二个阶段是管理、管理还是管理。

空间的研究开发已经足够了，如何利用这些空间？其中不像研究开发那么简单，我们熟悉研究开发的逻辑，但管理、合理管理服务对象比较复杂。同时，利用我们的专业科学知识和能力，大大改善我们的空间，使其处于最低、最佳利用的状态。

如果不是这种状态，我们必须明确提出更新改造的方案，构筑最低最佳用途。这是我们专业中最重要的能力，一个是识别，另一个是明确提出解决问题的方案，实施，构筑专业目标。

第三阶段，我们称之为金融、金融或金融。我们过去住宅很多，我们商业化住宅后，感觉我们进入了新的调整阶段。在这里不是金融领域，我们住在城市空间里，除了住宅，更好的空间实质上是资产。如果你有资产，它同意你的所有者。

刚才说的第二个阶段就是为持有人去管理，持有人的方式是通过自己的资金去持有人，也可以通过债务的融资去持有人。此时，我们用各种投资金融创新工具去了好的所有者资产，同时维持了该资产的一定流动性，成为市场中最重要的任务。

当然，刚才说的三个阶段，一个阶段结束不是另一个阶段，而是彼此重合。特别是我国经济社会发展水平，包括房地产发展阶段，不同。

可能是几个阶段同时经常出现。但是，明显不存在什么阶段是主要阶段。现在的阶段，进入了管理很多阶段。因此，我们今天的主题叫做职业生涯，是探索房地产城市空间资产运营管理的问题，我真的是这个最重要的。

从城市更新的话题来看，城市更新并不是一个新的话题，从最初有记录的改版是1805年英国城市更新的项目。从那时起，城市更新仍然跨越城市发展的全过程。我自己的回忆，中国房地产业的发展，始于城市的更新。

首先，我参加了北京1992年土地基本地价的研究，构成了北京市基本地价，指导土地转让的活动，全国也相似。最初的土地转让热点在哪里？在王府井街等。

包括上海，也就是繁荣的商业区域城市的中心改建开始了。随着经济社会城市的发展，承载能力的提高，大量的人口迁入城市，我们城市，我们的城市除了在市中心的改造显得不够，城市开始外延发展，我们称之为城市扩张，闲置农村集体土地，成为城市国有土地。

在这个过程中，我们又开辟了很多城市空间。目前从总量来看，空间基本平衡，当然也有结构性不足和结构性不足。因此，在这个时代，我们又开始把目光转向城市的中心，这个改版也不一定是拆除修复，也可能是建筑空间的利用。

如何进一步发展我们的城市。如果总结了城市中心工作的重点，前期更好的是土地的再利用，建筑的改造、改造、修复。目前，城市中心定位更多，包括社区再生、生态修复、经济活力完全恢复、空间环境、文化环境、视觉环境等改建和沿袭。

过去的再研究开发模式也显示出改善和控制的模式。在城市更新的过程中，我们也可以看到，第一个城市更新是由市场力量推动的，我们可以想象，在九几年的时间里，很多城市更新的项目都是由市场力量所被动的，这时候我们就有了市场空间。然而，后来的可玩性更大。

因此，我们城市的改版，过去我们的方式是市场发展到一定程度后，这个地方的地价上涨，这个地方当然没有更新的可能性。但是，我们的价格已经足够低了，感觉很多地方都没有更新改造的经济可能性。

此时，我们遇到了城市更新中最重要的问题，政府如何参与，如何创造城市更新的组织模式，包括融资模式等一系列问题。城市更新的市场需求也与市场发展的新阶段有关，新建的投资，无论是居住还是商业房地产的投资，基本上都是瓶颈。

我们向北，不能过度减少供应。大家刚才看到的表，全球房屋投资占GDP的比重，何时才是合理的比例关系？指的是7%9%，城镇化发展最慢，住房需求量最少的阶段。我们过去20多年的维持，近年来这个比例已经达到10%。

因此，如果再次推迟这种外延研发模式，该市场应该仍然反对。也包括我们的土地供应。过去，我们是外延扩张，现在可能更好地改变内涵发展，充分利用旧土地和闲置土地，利用和改建。房地产具有最重要的特点，自然寿命周期宽，需要在自然寿命周期中获得一些经济寿命周期，所有经济寿命周期都需要我们的改建投入。

基于这样的大背景，更多的城市推出城市更新的发展计划，深圳城市改版的十三五计划、广州计划、更多的城市开始更加关注这些问题。城市更新涉及比较复杂的土地权利整理问题，政府的参与是最重要的。

每个人一提到城市更新，就提到日本的土地重建机构(声音)。它参与了城市更新的领域，包括四个方面，一个是生活在环境、灾害中心、诚信中心和郊区城市。它几乎不是传统概念上拆除修复土地和开发的模式。其发展过程，早期意味着公共住宅的研究开发建设很多，现在逐渐成为现在改版的机构。

市场上许多改版项目通常是政府机构和私营部门的合作。城市更新，在这个过程中，面临的重要问题之一是有计划和计划。另外，需要良好的组织形式和良好的融资模式。

再行是政府的作用，为了持续更新城市，城市领导的能力和参与是最重要的。还有就是市场的影响，还有就是各种目标盈利的协商和统一。例如，我们的经济社会环境，如何统一，如何负责这种改版和扩展模式。

有很多学者的研究，发现扩张缓慢，扩张缓慢的城市，领导晋升的速度也缓慢。我们过去重视GDP的模式，但现在也在调整这个模式。业界关心的问题，城市更新过程中关注的问题与刚才提到的更细分的问题有关，时间关系很少。

必须研究开发的模式和内容、如何应对融资的方法等，包括改版中的内容和技术。各地总结城市更新和一些顺利案例，如何推进这些顺利案例的效果，引领城市更新的不道德。城市与经营者的关系，更加关注自己是经营服务企业。

这里的区别，一个是所有者，一个是资产管理者，这两个角色有时是一体的。但是，由于有更多的倾向，这两个必须分离，实质上资产的运营管理和房地产投资金融的创造性工具的使用密切相关。

运营商更好的是基于房地产的运营和服务。我们的话题是城市更新，更新过程中刚才说的几乎私营，市场化，半市场化，公共体，其中分别出现投资者，让所有者投资。我们必须有专业能力和专业水平的资产运营管理者，负责管理房地产和资产运营管理。

我们必须完成相关的常规管理工作，完成战略管理工作。在物业日常运营管理和理财和人群投资管理三个层面，良好地去协商组织。

职业生涯如何制定我们管理的标准如何建立与不同层次管理的联系关系随着市场的发展，没有更多的提高空间。我说了这么多话。

非常感谢你。

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