House_China_20200307144169802_53342028_MrHan初识杨现领于2015年，在中国召开的第二届中国城镇经营者大会上，圆桌论坛是主持人、幽默的问题和评论、愤慨的会场、参加的嘉宾第二次是2016年在钓鱼台国酒店举行的红榜现场，他的手记变红了，认真的笔迹让很多人感慨万千。他应该是房地产圈一样的不存在之一，虽然年纪大了，但观点老是胆小，观点高度和深度兼备，在同一年龄组中很少见。

作为房地产30年漫谈的第一期对话嘉宾，心碎，他的年龄和经验确实不能交错30年的房地产长河，至少10年。但他的经济学和金融背景，对库存市场和租赁市场的展望研究和独特见解，是对中国房地产未来方向的探索和验证。特别是最近九部门发布了《关于人口流入的大中城市延缓住房租赁市场发展的通报》，明确提出了采取各种措施延缓住房租赁建设，培养和发展住房租赁市场，选择12个城市作为首次积极开展住房租赁试验，等待时机成熟，将来向全国发展。

这与杨现领的意见不一致。他很明显，这是2016年国办39号文后租赁市场发展的另一个根本政策红利，是非常明显的理解突破。2016年，中国新住宅交易市场规模为12兆元，二手住宅规模为6.5兆元，租赁为1兆元。

租赁市场的发展空间还是挺大的，是未来中国房地产市场尚存的分红。但是，如果不能为租赁客户提供良好的服务，转入租赁市场的开发者一定会面临很大的挑战。另外，关于宏观控制、互联网、大数据、中介O2O、长租公寓等，他有很深的意见。四大事件包括中国房地产30年轮廓q:你觉得中国房地产过去30年的历史怎么样？印象最深的政策和事件是什么？a:过去30年有非常多的象征性事件，这些事件过去30年中国房地产的脉络和轮廓。

我指出，第一个最重要的事件是土地市场化，最初是80年代深圳土地市场公开招募，之后广州、上海、北京自学深圳模式，土地市场蓬勃发展的市场化浪潮。它的启动是过去30年中国房地产市场在供末端开展的仅次于改革，这种改革意味着作为研发末端生产资料的土地可以公开市场交易，明代明亮，市场公开透明，这也奠定了中国房地产市场整体的基础。第二个根本转变是金融的市场化，1992年建设银行上海分行浦东分行发售第一笔住房贷款，以金融反对购买住房，意味着房地产消费者的金融化，消费者可以通过贷款购买住房，再加上商社的预售制度，开发者可以通过银行提供研发资金，开发者的金融化第三，1998年前后开始的住宅市场化改革，开辟了全国简化的住宅市场化改革浪潮，是中国房地产市场需求末端最重要的政策改革。

截止到2016年，住宅的私有化率约为90%，达到2亿个城市家庭享有自己的住宅，成为城市的有产者，尽管这个产权年限只有70年，这仍然是非常真正的成果。第四，2003年国务院授予文件，将房地产月定义为中国支柱型产业。此后，房地产成为宏观经济的最重要组成部分，房地产投资成为夹住投资快速增长的最重要动力，土地财政成为政府收益的最重要来源，这些收益进一步投入城市基础设施建设，刺激土地和房价的新贬值，创造下一个土地财政循环。正是这个正反馈包含了中国过去30年房地产市场发展和经济快速增长的内在承托。

房地产管制处于困境q:你2008年就业，当时是中国经济危机时期，2009年，4兆美元立即后，大大刺激了房地产的完全恢复和繁荣。如何看待2008年以后中国房地产发展的历史？a:2008年以后，中国房地产的历史重写了。政策从供给末端转变为市场需求末端，经济上升时性刺激市场需求，经济下降时引导市场需求，房地产政策整体在房价和经济快速增长之间寻求平衡，控制空间整体上各不相同的房地产市场韧性和宏观经济韧性但是，近年来，房地产整体的韧性减弱，在房价和市场之间，在房价和经济周期之间寻找平衡更加困难。出现在政策水平上，控制周期更短，拒绝大规模调整，也不能大规模诱导。

问:明确怎么说？a:第一，短期调整政策在经济上涨和房价下跌之间找到平衡点，而且这个平衡点更难找到，政策调整的频率必须更低。第二，必须用可敲、固定的所谓行政政策来控制。今天面临的问题是，我们的控制手段没有太自由选择，用最弱的手段，用行政手段和短期的控制政策，今天我们处于这样的困境。在过去的30年里，房地产管制一直没有进入两个陷阱。

第一，每次管制导致下一个市场上涨时供应不足和市场需求的集中释放，供应和市场需求的差距，这个差距释放的影响使房价更加激烈。这个陷阱背后的经济逻辑是供给弹性和市场需求弹性的错误，这个错误不是政策太准确，而是经济规律大不相同，弹性规律大不相同。第二个陷阱是，房地产政策仍然想在房价和经济快速增长之间寻找平衡点，但实质上你找不到。房地产是宏观经济最重要的组成部分，只要交易量上升，价格就会断裂，资金末端整体不足。

房地产是资金循环，依靠货币建设的产业，价格暴跌不会导致社会货币循环体系、信用建设机制停止、土地财政不足、土地和房地产融资衰退。这样，信用扩张速度上升，经济快速增长就没有压力。这种压力超过政策忽视的限度，政策就会被释放，这种释放可能是明松，也可能是暗放，实际效果是政策的实质性改变。一般来说，经济快速增长的潜在动力多的话，不依赖房地产，房地产管制也更加强大，更加长期。

但实质上，近年来，中国经济快速增长的新动力仍然不具体，动力来源不能靠房地产。这是基于宏观稳定的房地产政策和基于房价稳定的房地产政策之间的对立。这是政策容易变化和高频控制的根源。问:你怎么看未来的控制政策？a:我还有一个观点。

在库存时代，不控制是最差的控制，什么也做不了比做什么好。今天是这样的状况。

如果你再次实施控制，你的住处可能会更加突出。因此，在这种情况下，政策保持稳定，恢复稳定，是最差的自由选择。

q:去年930年以后，全国特别是二线城市已经实施了多次楼市管制政策，你觉得下一个政策南北怎么样？a:政策还没有到开放的阶段，今天主要考虑维持政策的稳定性和连续性，确保市场的稳定性。第二个核心是如何开拓长期机制的问:应该创造什么样的长期机制？a:一是过渡性机制。控制机制和长期机制之间应有过渡性方案。

这个过渡性方案有几个特点，既不是性刺激，也不是诱导，而是中性的，它给予的是双手之间、房地产和宏观经济之间、房地产和消费之间的自发调节机制。例如，北京的人口政策和北京的人口政策，北京的社会保险可以转换为北京的购房资格，北京的出租车和人口分流的情况下，北京开放人口流动的条件。例如，在利率控制机制方面，必须保证第一套房政策的稳定性，具体的第一套房比率和基准利率是一定的，通过调整第二套房和以上住宅市场需求的第一套房比率和利率进行合并调整。二是类似于自发的偏移调节机制。

市场冷却时，可以自愿踩刹车，市场冻结时，可以给市场带来支撑力，可以慢慢向下或向下。第三，市场多，政府制定规则。今年我们非常担心的情况是，控制的长期化果是整个市场失去了活力。

房租上涨和空置率的边界q:最近，很多媒体争相报道，北上广浅四线城市的房价和房租经常在一定程度上恢复。从连锁家的大数据来看，你怎么看这件事？a:租赁市场的变化和租赁规则的变化都与人均农村居民的收益、经济周期有关，与房价不同，体现了现实的缴纳能力和现实的居住市场需求。首先，过去几年，整个经济周期仍在上升，不会出现在租赁市场上。

其次，中国几年前的租赁市场处于不受压迫的阶段，供应不足，租金下跌远远超过收益下跌幅度，最近两年一些质量住宅来源越来越集中，市场不足得到补充，供应上升，租金自然上升。问:什么样的房租不会暴跌？a:我们进行过调查。首先是低客户单价的产品，价格在五六千左右，今天市场供应不足的是居室，其次是单间产品，供应过剩的是低客户单价产品。

消费者不能支付两三千的价格。五六千人承认很难租，租金一定要提高。其次，低单价产品的价格是1000到2000英镑，这是由市场需求带来的。但是，由于人口分流，低收入人群离开，市场需求增加，这种产品的租金也不会暴跌。

第三，定位不符合市场需求的品牌公寓，租金也在上涨。这样的产品过去半年减少太多，特别是上海集中在释放量上，不掉下来是不可思议的。第四，提高租金好还是害怕？对于租赁企业来说，未必。由于租金上涨后入住率下降，任何企业对租金的容忍度都与空白率有很强的关系，租金从655上升到555，但入住率从65%上升到90%，同意利益，为什么不降价，降价可能是自主的自由选择，为了提高入住率房地产中介O2O死亡的背景q:近年来，互联网的发展促进了很多o2o的房地产交易平台，如爱屋吉屋、福家，但经过刚刚开始急剧发展，这些平台的发展并不成功。

例如，返乡客人创始人梁伟平创立的福个家于2016年破产。最初的发展是利用互联网的浪潮开展多次融资，但在下一次发展中没有寻找明确的收益模式，逐渐考古学依靠烧钱和融资是合适的计划。

很明显，上面这个纯o2o平台有未来吗？承接其发展最差最有效的模式是什么？a:这是个好问题。首先，他们做的好坏与网络转型房地产行业无关，或者没什么关系。

第一，互联网对房地产行业的转型，今天刚开始，而且速度肯定会放慢，这种放慢肯定会在三个领域产生很大的影响，第一，信息的无差异化，平面的分享，这种分享在中介与中介之间，在中介与客户之间，在客户与客户之间，在三个层面。第二，互联网带来的是提高效率、改进搜索体验、降低搜索成本、降低搜索效率，需要消费者以更大的概率出售更好的房子。第三，消费者和消费者之间的相互信息更加平面，市场上谁买房，谁卖房，不减少资产决策失误的概率，也能使资产价格更加合理。

总的来说，我指出互联网对中介行业的变化很好。这种变化可能不会延迟，也可能会成为追随者，将来不能在这个市场上生存。问:但是，为什么上述企业还没有结束呢？a:首先，低估了流量的能力，这个行业的流量并不那么重要，是最表面的层次，服务很重要。

房地产行业典型的是低频、非标准、低客户单价的行业，其中房地产经纪行业最重要的是服务本身的价值，消费者与你的联系、对话再次发生在服务瞬间，这叫做最后一秒的经济，他和你的交易是那一秒，那一秒不好第二，高估在线力量，高估经纪人力量，他们真正的中介交易可以更好地在线化、流程化、便利化、简单化，一切都可以在线化是不可能的。第三，低估资本的力量，这个行业具备永久性的分红是服务分红，因为资本的分红是持续的，所以不要太魔术，靠资本。

长租公寓仅次于的问题是，知道问题在哪里。长租公寓很方便吗？房地产交易O2O刚开始发展的时候，说不会被资本推进，现在长租公寓也已经到了配对阶段了吧。

a:相比之下，中国的长租公寓还处于早期发展阶段，即供应外部阶段。这是一个新兴的行业，还属于制度建设、基础设施建设阶段，很多企业转入，资本力量蠢蠢欲动，但没有成熟期的商业模式，不知道未来怎么样。

问:但是，这个行业确实有很多大公司收购小公司的案例。a:房地产行业最完整的配对是强者和强者之间的配对，今天的长租公寓没有达到这个水平。问:资本对这个行业的希望也是周期性的，一直去的时候。

在寻找近利润模式时，资本只是必须解散。a:现在看到资本对这个行业的影响很小，没有人特别得到很多资本，什么时候有人带着100亿美元的资金进来才算。

问:大家现在都在自由学习。a:还在路上，也就是说，1万间和30万间的数量有所不同，实质上没有区别，大家都在起点上。

问:现在面临的主要问题是什么，利润模式？a:最重要的问题是一切都有问题，但不告诉问题在哪里。这是仅次于的问题。问:然后再去一次a:有时不站在山顶看问题，规模超过百万时看问题的方法和30万间不同，企业家在什么阶段看问题，和你的构造有意义的关系。

结构和视野发生变化，有一定程度的视野。

本文来源：开云体育入口-www.it-sein.com