原题:社会科学院:明年大厦市迎来整个期间的专家警告企业资金风险，大力完善住宅租赁制度5日，中国社会科学院发表了中国住宅报告书(2017-2018)，2018年房地产市场进入整个期间，住宅价格的增加幅度和之后的稳定上升幅度显着恢复，库存进一步上升。值得注意的是，2017年一二线热点城市在严格的规制措施下，楼市逐渐失效，大量房地产企业和投资市场需求被挤进三四线城市，投机空间再次转移。同时，住宅企业和个人资金杠杆经常显着下跌。

因此，未来房地产市场面临不确定性，一方面，坚决控制措施，防止报复性声波，另一方面，不应警告住宅企业融资的危险和杠杆风险。趋势很多城市的房价通过稳定的报告，通过限制和长期机制结合，多数城市房价稳定。中国社科院城市与竞争力中心主任倪鹏飞回应，2017年以来，住宅销售平均价格上涨幅度仍保持在4%以下。在严格的控制下，房地产整体呈现稳定上升态势，一二线城市增幅分化上升，三四线城市分化下降。

与一二线涨幅狭窄的倾向构成显着鲜明，三四线城市房价领先全国。国家统计局数据显示，2017年9月，70大中三线城市新建商品房价格同比下降7.4%，近低一线城市0.5%和二线城市5.6%。以10月单月为例，大数据房价指数（同比）显示，2017年10月，74个样本城市中，佛山、济南、成都、杭州、青岛、广州、西安、长沙8个城市，房价比去年同期下跌40%以上。

重庆、无锡、惠州、武汉、东莞、厦门、烟台7个城市，房价比去年上涨幅度在20%-40%之间。与此同时，北京、天津、合肥、上海分别暴跌14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。倪鹏飞的反应表明，热点城市大厦市的显着冷却和三四线城市的加剧，大厦市的整体风险上升，但一线城市的一部分风险还没有存在，其不确定性必须高度警告。

房价收益过低过低，就没有一定的泡沫风险。显然，一线城市的房价收益仍然很高。数据显示，全国平均房价收益比仅为7.5，整体房价收益比平稳，但从一线城市来看，房价收益比仍高达31.3，其中北京房价收益比高达41，居所有城市首位。不要警告房价报复性声波。

倪鹏飞回答说，由于城市化的红利还没有结束，整体的期待没有变化，如果控制政策变化或变化，就有可能引起声波。倪鹏飞指出，目前二线部分城市房价上涨是控制重拳下行政限制措施的结果，市场供需机制、价格机制、竞争机制充分发挥了自我调整的变化。因此，如果后期一二线城市的供应跟不上的话，在没有制定土地、财税等制度性政策的背景下，如果开放规制的话，前期的诱导住宅价格的下跌效果会失败，受到限制措施谴责的市场需求和机会复活的话，一二线热点城市的住宅价格会恢复住宅企业融资风险强调倪鹏飞的反应，近年来房地产大幅度放宽资金，但住宅企业各融资规模仍低于同期，面临资金链和信用债权人的风险。报告显示，住宅企业债权率低的企业已经超过警戒水平。

Wind信息数据显示，截止到9月底，a股136家上市住宅企业的负债合计约为6.04兆元，比去年增加了23.21%。36家住宅企业资产产负债率达到80%，约占26.5%。其中，融创资产负债率达到92%，恒大、绿地、碧桂园等领先住宅企业也广泛相似90%。值得注意的是，上市住宅企业的利息负债也整体上升，截止到9月底，136家住宅企业的利息负债总额约为2.7兆元，与2016年的2兆元相比，比去年增加了37%。

给低负债的主要原因是，中国住宅报告课题组成员刘伟回答说，住宅企业大量购买土地，同时高杠杆收购，保守扩大。Wind数据显示，2014年7月至2017年7月，国内房地产企业收购案件再次发生972起，收购金额达1.17兆元。

我国经济转入新常态以来，住宅企业的传统收益模式无法持续，因此考虑到生存，住宅企业保守地实现了大企业的规模。刘伟指出，这种意图不断扩大规模，销售情况不理想，企业周转能力受阻，债务能力不失控，风险积累。实际上，2018年住宅企业进入集中借款期，报告显示，在获得穆迪评价的52家住宅企业中，39家住宅企业面临债券到期或超过可转售期，金额约为392亿美元。

其中，恒大面临满/可转债总额54.56亿美元，富力面临38.95亿美元，绿地、碧桂园面临26.32亿美元、22.55亿美元。除债务外，信用来源的变化显着。

报告显示，2016年9月以来，房地产开发资金来源中个人贷款增长率迅速增加，比上年增长率从2016年6月的51.4%下降到2017年9月的1.3%，但与此相比，房地产开发资金来源中国内非金融机构贷款增长率大幅减少，比上年增长率从2016年的7.2%下降到2017年8月的38.3%。倪鹏飞对现在住宅企业整体债权率低的企业作出反应，资金集中在交易压力增大的背景下，楼市大幅度变动不会影响企业资金链的安全性，也不会影响金融机构，因此不应增加资金投入的管理，增加住宅企业减少高杠杆资金的比例。政策大力完善住房租赁制度。

中国社会科学院城市和竞争力中心研究员邹琳华在过去一年半的时间里，一二线城市大多数楼市在严格的规制下逐渐失效，大量房地产企业和投资投机市场的需求被挤进三四线城市，至今没有引人注目的市场经历了房价下跌。邹琳华指出，房价的比较洼地几乎消失了，短期内住房市场没有大幅度下跌的经济基础，第一次住房贷款利率下降，市场实际利率也高，没有房价慢慢下跌的金融条件。

社会科学院财经战略研究院城市和房地产经济研究室助理研究员李超建议，2018年以后不要稳定接触第一线、大位二线、活三四线的控制构想，有效防止投资性市场需求跨地区交替引起的潜在市场风险。另外，李超应对不应增加出租车贷款限制政策的区域联动性。

随着高速铁路的缓慢发展，个别城市的出租车贷款限制政策无法阻止扩大的投资性住宅购买市场需求，因此城市群之间和大地区内部规制政策提前充分交流，有效防止投资性住宅购买市场需求的跨地区交替现象，防止地区市场的大幅下跌和泡沫扩大。倪鹏飞建议不要将持续控制带入制度和长期机制。

必须建立从销售多的住宅系统转向租赁系统，从商社多的住宅系统转向商品保障系统，从旧市民多的住宅系统转向新杨家市民锐意系统三个方面的转变。同时，倪鹏飞认为，不应大力完善租赁住房制度，延缓租赁住房法律，完善租赁住房的土地、金融和供应机制。

改革金融制度体系，扩大宏观慎重监督的执行范围。减少热点住在城市土地供应、改革土地供应结构，构成政府、企业、集体组织等多渠道供应机制。

财税体制改革税体制改革，2018年将房产税划入法律议程。倪鹏飞指出，不应该给予具体的房地产税时间表，给予市场具体的期待，增加各方的赌博心理。

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